こんばんは!
セルコホームで注文住宅を建築中の梅尾家 夫です。
ようこそおいでくださいました!

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現況報告

先週の土曜日に行われる予定だったホームインスペクターによる第1回目工程検査、基礎底盤配筋検査大雨により、月曜の朝に延期となりました。
当初は私も立ち会う予定だったのですが、平日になったので当然仕事があり行けなくなってしまいました。

昼過ぎに担当の方から、ダイジェスト版の報告書がメールで送られてきました。
設計図通りに適切に施工されているのを確認、問題ないとのことでした。
翌日、しっかりした報告書が送られてきました。
全ての検査が終わったら、まとめて郵送されるとのこと。


次回は3月18日予定とのこと、やはり平日なので行けなさそうですね~
妻にお願いすることも考えましたが、小さな子供を2人連れて立ち会うのは難しそうですしねぇ…。



また月曜の日中、妻が現場を見てきてくれました。
念のためにお茶の差し入れを持っていったところ、2人の職人さんが作業中だったとのことです。
ご年配のおばさまと、もっと若いおじさんコンクリート流し込み作業をしていたそうです。
なんと2人は親子だそうです!

おばさまに色々とお話を聞けたそうで、話しやすくてよかった~と言っていました笑
今回はベース部分のコンクリート流し込みを行い、乾かした後に立上がり部分の型枠を組み立ててさらにコンクリートを流し込んでいくそうです。

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2次元3次元になっていく感じがして、楽しいですね~!




さて前回は、友人宅を訪問した話でした。





今回は、準備期間中にやっていたことの1つ、土地探しの準備編です。




最初にして最大のハードル

土地探しって難しいですよね…。
まず大前提として、土地がないと家が建てられません。
この土地探しが、最初にして最大のハードルとなります。


土地を既に持っているとか親から貰える予定とかだと、ハードルがなくなって非常に楽だと思います。
我が家は、私も妻も出身地ではないM県S市に家を建てようと考えたので、まずは土地探しからしなければなりませんでした。
家づくりブログでも、土地探しのハードルがない方の記事を見て「参考にならないな~」とか「うらやましいな~」とか勝手なことを思っていました(すみません)。



まぁ実際のところ、新築の注文住宅を考えている人の大部分が土地から探さなければならないと思います。建売や中古物件は土地と家がセットなので関係ないですね。

理想的なのは、良い土地を見つけて購入してから、ゆっくりHMを検討して契約する流れですよね。
私も家づくりを考え始めるまでは、だいたいそんな感じだろうと適当に考えていました笑
しかしこれは土地をニコニコ現金払いで買える場合に限ります。



不動産というものは唯一無二、良い土地はすぐに売れてしまいます。
これだッ!と思った土地をキャッシュですぐに買えるなら問題はありません。
しかし、大多数の人がそうであるように住宅ローンを利用することになります。

そうなると事前の準備無しでは、すぐに土地を買うことは出来ません。
ちょっと迷っている間に先を越されてしまう世界ですからね…。




土地探しのループ

土地購入にも住宅ローンを利用する際はちょっと複雑になるんですね~。
まず、住宅ローンというのは土地購入のためだけには利用できません。
家が建って引き渡されてから実行となるわけです。


それなら土地代手付け金など、住宅ローン実行までに必要な資金はどうすれば…?
そのようなときにはつなぎローン住宅ローン分割融資といった方法で土地資金などをまかないますが、とにかく住宅を建てる前提でないと融資されません。



そして住宅ローンには審査があります。
銀行などの金融機関が、本当にこの人に住宅ローンを融資しても回収できるか、ということを審査するわけですね。
本審査の際必要となる書類の中には、建物の平面図や立面図などがあります。




ん?どういうこと?



つまりローンを組むことになる大多数の人は、土地探しHMでの間取り打ち合わせ金融機関への審査申し込み、これらをほぼ同時並行で行わなければならないと言うわけです。



準備期間の初期、本などを読み始めた頃は以下のようなループに陥ってました。


土地探し→ローン審査→HM選び→土地探しのループ
 土地が欲しい!
 ↓
 一括で買える程の資金はない
 ↓
 住宅ローンの申し込みが必要
 ↓
 家の間取りなどのプランが必要
 ↓
 間取りを決めるにはどんな土地かわからないと決められない
 ↓
 最初に戻る


またこんなループもあります。

土地探し→HM選び→土地探しのループ
 土地が欲しい!
 ↓
 HMに土地を探してもらうのもアリだと、親も言ってたしネットにも書いてあった
 ↓
 でもHMに良い土地紹介してもらったら、そこで建てることになってしまう
 ↓
 その前に同じような間取りでHMを比較検討したい
 ↓
 でも具体的な間取りを決めるには、具体的な土地が必要
 ↓
 最初に戻る



いやいやいや、最初の段階なのに難易度高すぎませんか!?

土地が先かHMが先か問題ですよ。
どうすればいいのか…。



逆に考えるんだ

でも、よ~く考えれば少しずつ優先順位はあるはず!
それに調べてみると、土地の契約から決済までは2-3ヶ月の猶予もあるみたい。


土地購入までの流れを、逆に考えるんだ。

土地購入(決済)

住宅ローンの審査申し込み

具体的なプランが必要

HMでの詳細な打ち合わせ

HM契約

土地契約

住宅ローン事前審査(これは割とすぐに申請できる、けど注意!資金計画の記事で書く予定です。)

土地探し、HM選び



うーむ。
ここまで逆算してみたけど、どうしても土地探しHM選びは同時並行になってしまいます。



しかしHMからの土地紹介はちょっと考えるところではありますが、HM営業さんと共に土地を探すことは悪くありません。
自分が良い土地だと思って買ったところで、気に入ったHMや希望通りの住宅を建てられるとは限らないことがあります。
土地によっては住宅を建てるために煩雑な手続きが必要だったり、そもそも住宅を建てられない土地だったり。
建築にクレーン車が必須のHMでは、土地の前の道路が狭ければ建てられないこともあります。


そういったことを防ぐためにも、土地を契約する前にHM営業さんにも見てもらう方が絶対にいいです。
つまりこれも逆に考えると、土地探しとHM選びは同時並行が望ましいということになりますね。




本当に最初にやることは…?

そこでさらに優先順位を考えてみます。
HM選びは、じっくりできます。というかじっくりすべきですね。


それに対して、土地探しはどうか?
先述したように土地は唯一無二、いくら理想の土地に出会っても先を越されたら終わりです。
本当はHM選びのようにじっくり比較検討して、時間をかけて選びたいところですがそうは言っていられません。



なら、どうするか?
あらかじめ土地に対する希望条件優先順位をはっきりさせておき、これだッ!という土地が現れたときに迷わず買い付けを入れられるようにしておくのです。
なかなか完璧に希望通りの土地などありませんから、このくらいなら妥協してもいいかな、というラインを決めておくんですね。ざっくりでもいいので。


ちなみに我が家では、
・80-100坪ほど
・2000万円以下
・現在住んでいる区か、その隣辺り
・ハザードマップで問題ないか
・治安が悪くないか
・土地に高低差がないか
・旗竿地ではない



などといった要望を挙げておき、それらがある程度満たされた上で用途地域建ぺい率/容積率接道地盤について検討していくこととしました。



こうして考えてみると、本格的に土地探しやHM選びを行う前、家づくり準備段階でやるべきことがわかってきます。
私は1年は準備期間を設けたので、その間。
実際は半年くらいですが、SUUMOat homeのアプリを使ってゆる~く土地探しをしていました。


つまり!
本当の最初にやるべきはゆる~い土地探しなのです!




ゆる~い土地探しとは?

あくまでゆる~く土地を探すのです。
いくら理想の土地を見つけても、早まってはいけません
絶対に時期尚早です。タイミングが合わなかったと思って諦めてください。
まぁもしかしたら本当に理想の土地で、手持ちのキャッシュで買えるかもしれませんが。

なんといっても、今はまだ家づくりにおいては駆け出しの初心者です。
いくら理想だと思っても、何かしら見落としがあります。
早まって大金を払った後に後悔しても遅いのです。



まだ見てるだけ、と言い聞かせながら不動産アプリで条件を入れて探します。
毎日です。SUUMOなら、設定した条件で新着物件があれば通知するように設定できます。
私はお昼に通知が来るようにしておき、昼食を食べながらSUUMOをチェックしていました。


おっ、よさげだな!と思ったらブックマークしておきます。
時々ブックマークを見返すと、希望する土地の傾向が見えてきます。

また売れてしまった土地はすぐに掲載終了となるので、あの土地は良い物件だったのか!とわかります。
逆にずっと残っている物件は、自分が良いなと思っても何かしら問題があるのかもしれません。


最初はヤキモキするかと思います。
しかし何度も繰り返しますが早まってはいけません。まだ勉強中の身です。
まだ教習所内を回る実力しかないのに高速道路を運転するようなもんです。



時にはブックマークした土地を、現地に行って実際に見てみるのもいいでしょう。
実際に見るのは大事です。ゆる~く探しているときでも、気になったら実際に見てみましょう。

行くのが難しいときはGoogleストリートビューでもいいかもしれません。
詳しい住所が載っていないことも多いですが、写真から場所を特定するのも面白いもんです笑
ただ注意としては、坂道がわかりにくいこと。
ストリートビューでは普通に見えたのに、実際に行ってみたら結構な坂道だったこともあります。




こうして、土地を見る目探す感覚を養うのです。
半年でも毎日届く物件を見続けることで、実際に土地を探して決めるときに迷いなく動くことが出来ます。

土地を買う「覚悟」ができるわけです。




まとめ

いや~、初めて「こうした方がいい!」という偉そうな記事を書いてしまいました
偉そうに感じてしまったらすみません。

私が実際にこの方法でやってみた結果、本格的に土地を探し始めて1-2週間で決着がつきました。
もちろん運の要素はあります。
私が運がよかっただけかもしれません。
それでも、何から始めるべき?という問題に対する私の答えになります。
…なんか自己啓発系の何かみたいですね



まずは本やブログで情報収集、そして要望をリストアップ
その次はゆる~い土地探しで、土地を見る目を養います。
そしてHM選びに動き出します。
じっくり比較検討(このプランはだいたいのもので比較するしかないです)して2-3社に絞り込んだら、満を持して本格的な土地探しです。
そうすれば、理想の土地が現れた時に迷わず買い付けを入れることができます。


あ~、その前にローンの事前審査がありました!
土地契約の前には済ませておいた方がいいです。
が、考え無しに多くの金融機関に申請しまくるのはやめた方がいいです。
この辺りは次回、資金計画編として書いていきたいと思います。
ではまた!




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次回へ続く⇒

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