バイオハザード好き夫婦がセルコホームで洋館を建てる

インドア趣味な夫婦の家づくりブログです。時々別なことも書きます。

2021年03月

こんばんは!
セルコホームで注文住宅を建築中の梅尾家 夫です。
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現況報告

先日現場監督さんから、基礎のコンクリートが乾いたので型枠を外したとの連絡がありました。
さらに基礎内部に砕石を敷く作業まで行ったとのことでした。

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白いコンクリートが眩しいですねぇ~
仕事で全然見に行けていないので、早く実際に見てみたいですね!



今週は基礎内部・玄関ポーチなどの土間部分のコンクリートの流し込みを行い、基礎工事完了する予定とのこと。
その後は建物周り、建物内部の給排水の配管作業を行う予定だそう。


昨日の日中に、妻が差し入れを持って様子を見に行ってきてくれました。
前回行った時は2人で作業していたので、今日はペットボトルのお茶2本小さなお菓子を数個持って行ったそうですが、なんと4~5人いて少し気まずかったとのことです
あらかじめ監督さんに人数聞いておけば良かったですね

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今週の土曜には私も行って挨拶しておきたいところです。
また空振りだったらどうしよう




さて前回は我が家のFP探しについて書きました。





今回は、実際にFPさんに会いに行ってきた時のことについて書きたいと思います。



まずはメールしてみよう

前回に引き続き、2020年2月のことです。
「日本FP協会」のホームページから我が家に合いそうなFPさんを探して、アポを取ることに決めました。
そのFPさんのホームページを見てると、個人で事務所を開業している専業・独立系FPのようで、うちからもそんなに遠くない場所です。


気になる料金は、ライフプラン作成で30,000円住宅ローン診断30,000円(ライフプラン作成込み)などと書いてあります。
他のFP事務所のホームページも見てみましたが、有料のところはだいたい同じくらいで数万円でした。
FPへの相談なんて初めてであり、実際どんな感じで料金がかかってくるのかわからないので、メールで聞こうかとも考えていました。



前回も書いたように、私はコミュ障の気があるので電話ではなくメールフォームからメールを送りました。


初めまして、梅尾と申します。
住宅購入を検討しているのですが、それにむけてライフプラン作成や住宅ローンについて相談させていただきたく連絡しました。
ご返信よろしくお願いします。


こんな感じです。
するとすぐに自動返信があり、内容を確認して別途担当者より連絡すると書いてありました。



明日にでも返信がくればいいな~と思っていましたが、当日のうちに連絡が来ました。
予想以上に早くて少し驚きましたが、連絡は早いに越したことはありません。


返信メールには、一度会って詳しい話を聞かせて欲しいということで、都合の良い日時をいくつか教えてくださいと書いてありました。
なんと土日祝平日夜間でも対応できるというのです。
個人経営だからか、フレキシブルに対応してくれるのはありがたいです。



日程調整をし、その週末の日曜日10時に事務所を訪れることになりました。
準備するものについても聞いたところ、契約している保険証券投資商品の明細直近の年金定期便を持ってくるように言われました。


料金は、ライフプランを作成することになったら30,000円で、その後の修正などは追加料金なくやっていただけるとのこと。
追加料金がないのもありがたいですね。




いざFPさんの事務所へ

事務所は小さめのオフィスビルの1室でした。
1人でやっているので、小さくまとまった事務所でしたね。

FPさんは50代の男性で、物腰の柔らかそうな方でした。
絶賛人見知り中だった当時1歳の娘がそこまで怖がらず、事務所内を歩き回るほどでしたからね
あとは本棚に阪神タイガース関連の書籍が並んでいました笑



まずはヒアリングですね。
その場では簡単に家族構成(8月に第二子誕生予定でした)、職業年収、現在の保険投資の状況について確認されました。
上記の準備した書類のコピーを渡して、詳しくはこの後にメールでヒアリングシートを送るのでそれを記入して返送してくださいとのことでした。


それとライフプラン作成についての説明です。
ヒアリングシートを返送した後、ラフ案を作成してもらい、それを元に打ち合わせして修正していきライフプランを作成していくとのこと。
さらに今後の状況によって随時修正していきましょう、とのことでした。


あとは雑談ですね。
雑談とはいえ、家を建てる地域はこの辺りがおすすめですよ~とか、家づくりについてのアドバイスをもらったりしました。



そんな感じで、初回の面談は1時間ほどで終わりました。
その1時間後くらいに、ヒアリングシートが添付されたメールが届きました。




ヒアリングシート

ヒアリングシートはエクセルで作られており、内容を埋めていく形でした。
わかる範囲で良いので記入していってくださいとのことでした。
これは一例ですが、だいたいどこのFPさんでもこのようなヒアリングシートを書かされるのではないかと思います。


①家族のプロフィール
まずは家族の名前、生年月日。これは既に書き込まれていました。
第二子の分も書かれていました。
年金計算の際に必要となるため、入籍した日も書きます。



②収入について
続いて世帯の収入について書いていきます。
夫・妻のそれぞれの収入を細かく記入し、その他の収入(副業など)についても記入していきます。

ヒアリングシート①



③支出と貯蓄について
現在の生活費貯金を記入します。
さらに継続的/一時的な支出(保険積立金車検費用など)も記入していきます。

ヒアリングシート②



④住まいについて
今度は現在の住まいの状況について、家賃とかですね。
既に住宅ローンを組んでいる人はそれも書きます。
そして今後の住宅取得予定について、時期予算自己資金などですね。
利用する住宅ローンが決まっている場合はそれも記入します。

ヒアリングシート③
ヒアリングシート④



⑤子供について
子供の今後の教育進路結婚資金住宅取得資金の援助について記入します。
この辺難しいですよね~。
できれば全部国公立で行って欲しいところですが…笑

ヒアリングシート⑤



⑥世帯主に万一の場合の備えについて
ここは保険とかに関してですね。
なかなか考えたくないことではありますが、大事なことです。

ヒアリングシート⑥



⑦セカンドライフの計画について
定年後の生活についてですね。
保険会社の個人年金企業年金iDeCo(個人型確定拠出年金)などについてもこちらで記入します。

ヒアリングシート⑦


正直なところざっくりとしか書けませんでした。
家の予算書けと言われても、それについて相談したくて来てる訳だし…笑
それでも、わかる範囲で記入して返送しました。




その後

その後はラフ案を作ってもらい、2週間後くらいに再度打ち合わせ。
相談しながら修正していきます。
その1ヶ月後に、最初のライフプランが届きました。

それをじっくり見ているうちに、妻は第二子出産のために里帰りしてしまい、さらにコロナも本格的に流行しだして、家づくりは一旦中断となります。


そして第二子出産後、9月から家づくりを本格的に再開。
10月に再度FPさんに連絡しました。
それまでに生命保険を見直したりiDeCoを始めたりと、家計の状況も変わっていたので再度ヒアリングシートを送ってライフプランの修正をしてもらいました。


その後も、住宅ローンを本格的に検討するときに相談に乗ってもらいました。
このことはまた後日書きたいと思います。
時系列順に書いているのでもう少し先になると思いますが…。



そして現在
もう住宅ローンの申し込みも終わって着工しているので、またそろそろライフプランの修正をしてもらわなければなりませんね~。
なかなか先延ばしになってしまってますが…笑



結論としては、良いFPさんと出会えたのではないかと思います。
これまで数回の打ち合わせの中で、一度も保険などの勧誘は受けていません
30,000円でここまでやっていただけるので、相談してよかったと思いました。
そのFPによっても違うことはあるとは思いますが、独立系FPをしっかり選べば親身になって相談に乗ってくれます。
家づくりを始める前には絶対に相談した方がいいと思います。




ちなみに結局のところ、借入額は当初よりも上がりました
当初の借入額は5000万で考えていました(うち土地代2000万ほど)。
二世帯住宅を考えていたので、母からの援助として1000万。計6000万

しかし二世帯住宅を解消したことで、援助も遠慮しました(この辺も大変だった~笑)。
いろいろとこだわりを盛り込んだ結果、二世帯住宅解消したハズなのに見積もりは下がらず…額を上げて6000万借入れすることとなりました
それでも【第26話】で書いたように年収の7倍以内にはなんとか収まりました。
収まったけれども、なかなかの額ではあるので頑張って働かないといけないですね
FIREに憧れたりもしますが…笑




さて今回はこの辺で。
次回からはいよいよ本格的に家づくり計画始動していきます!
本やらブログやら読んだ結果、かつてのようにいきなり住宅展示場に突撃するのは良くないらしいので、まずは気になるところに資料請求をしてみることにしました。
その模様をお伝えしていきたいと思います。
ではまた!




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シン・エヴァを観てきました

そういえば前回の前置きでは、シン・エヴァを観てきました~!という話をしようと思っていたのですが、予想外のアクセス爆上げがあったため急遽そちらの話題となったのでした。
というわけで、先週末に「シン・エヴァンゲリオン劇場版:||」を観てきました!
あれ…もう1週間以上経ったの…

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ネタバレありの感想も解禁されましたが、できるだけネタバレなしで。

想像していたよりしっかり終わって、スッキリした気分です。
あぁ、本当に終わってしまうんだなぁ…という思いや、あれ、でも結局あの人なんだったの!?ってのはありますが、観に行って良かったと思います。
またTV版の最初から見直したくなりましたね!


2時間半と長めで、また仕事終わりに観に行ったので、睡魔尿意に襲われるのではないかと心配しましたが、内容が面白かったためか全く問題ありませんでした笑



また、漫画版は別な終わり方をしています。
こちらもある意味スッキリ終わるし、全14巻と長くはないのでお勧めです。


新世紀エヴァンゲリオン(1)【電子書籍】[ 貞本 義行 ]
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さて前回は、住宅ローンを利用する前に準備することについて書きました。





今回は、FP(ファイナンシャルプランナー)について我が家のFP探しについて書きたいと思います。




FP(ファイナンシャルプランナー)とは?

説明しよう!


人生の夢や目標をかなえるために総合的な資金計画を立て、経済的な側面から実現に導く方法を「ファイナンシャル・プランニング」といいます。ファイナンシャル・プランニングには、家計にかかわる金融、税制、不動産、住宅ローン、保険、教育資金、年金制度など幅広い知識が必要になります。これらの知識を備え、相談者の夢や目標がかなうように一緒に考え、サポートする専門家が、FP(ファイナンシャル・プランナー)です。

出展:ファイナンシャル・プランナー(FP)とは|日本FP協会より


…私が下手に説明するよりもわかりやすかったので、引用させていただきました


家づくりにおいて資金計画は重要です。
私も当初は、なんとな~くこれくらいの予算かな?とざっくり考えていましたが、それでは危険すぎます。
適当に、またはHM営業さんに言われるがままに、借りられるだけ住宅ローンを借りてしまったらその後の生活が圧迫されて最悪家を手放さなければならないこともあります。
そうなったら本末転倒です。のマイホームが悪夢の負債となってしまいます。


ただでさえ子供を育てていくのにお金がかかるのに、老後は2000万円必要だとかなんとか言われてるし…行き当たりばったりではいけません。
でも自分でそんな長期の資金計画なんて難しくて考えられないし…。



そこで!(織田裕二風に)


FPに相談するのです!
今回のように家づくりの資金計画や、保険の見直しなどするときも相談に乗ってくれます。
でもちょっとネットで調べてみると、FPに相談したら保険の商品購入に誘導された、とかちょっと不安になることも出てきました。




企業系FPと独立系FP

FPなら誰に相談してもいいわけではなさそうです。
FPの働き方としては大きく分けて、証券会社や保険や不動産などの企業に所属する企業系FPと、独立開業している独立系FP2種類があります。


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出展:本当に良い相談になる!良いFPの条件と"独立系FP"の見つけ方より


上の図のように企業系FPというのは、その企業が売りたい商品を検討してもらうために相談を受け付けている訳で、結局その商品に誘導されてしまう可能性があるということです。
中立性のないアドバイスとなってしまう可能性が高いそうです。

一方、独立系FPは売りたい商品や販売ノルマがあるわけではないので、中立的なアドバイスをしてくれます。



どう見分ければいいのか?

私はセミナーなんかに参加しまくってFPを吟味したわけではないので、絶対こうだとは言えません。
しかしネットで慎重に探してアポを取った独立系のFPさんには、特に商品の勧誘は受けていません

FP探しは成功したと言っていいのではないでしょうか!?
もちろん今後勧誘される可能性はゼロではありませんが、これまでに数回会っていますが勧誘の気配は全くないです




梅尾家のFP探し

ここからは体験談です。
あくまで一例ということで、参考にする程度にしてくださいね!



あれは家づくり準備期間と定めた1年が終わりに近づいた2020年2月
ちょうど新型コロナウイルスが出だして、クルーズ船がどうこう言っていた辺りですね。
今となってはまだ序章に過ぎなかった訳ですね…。


閑話休題。
2020年2月、まだまだコロナがこんなことになるとは思っていなかったので、さてそろそろ家づくり計画始動だ!と意気込んでいた私です。
準備期間中に読んだ本やブログから、FPに相談してライフプランを作ってもらった上で家の予算を決める、という方針を打ち出していた我が家。
まずはFP探しです。




インドア派の私は、まずGoogle先生を頼ります。
「FP M県S市」検索検索ゥ!!



すると色々と出てきます。
「無料相談会」とか「独立系FPの○○」とか。
初心者ですから、どれを選べばいいかわかりません。


「独立系」って書いてあっても、実はで企業と繋がってるんじゃあないの?
お金の世界は怖いって小さい頃から言われてきたもん!



まぁそんなことを言っていても始まらないので、色々と見ていきます。
無料相談会に参加しようかとも思いましたが、タダほど怖いものはありません。
それこそ企業系FPに保険商品へ誘導されかねません。
う~ん。



すると「日本FP協会」なるサイトを見つけました。
FPについても詳しく書いてあるし、FPの資格の取り方も書いてあります。
おお、ここはFPの元締めか!


FP資格も色々とあるようで、FP技能士という国家検定が1~3級まであり、2級以上に合格した人がAFPという資格を取ることができて、さらにそこから条件を満たせばCFPの資格が取れるそうです。
「日本FP協会」のサイトでは全国のCFP資格取得者を検索できるのです。



なるほど、ここから探していくのがいいかな。
M県S市と入力すると20人ほどがHitしました。
顔写真名前性別/年齢相談料所在地得意分野説明文が書いてあります。
さらに詳細をクリックすると、保有資格CFP保有年数専業・兼業保険代理店契約/金融商品仲介業相談料講演料ホームページURLなどが載っています。



これらを参考にして絞り込んでいきます。
まずは得意分野です。
我が家は住宅ローンのためにライフプランを相談したいので、それらが得意分野とされているFPに相談すべきです。相続が得意と書いてあるFPに相談しても仕方ありません。


続いて相談料
私としては、上記のように無料相談は怖い気がしたので有料の人を探しました。
なぜ無料で出来るかって言ったら、やっぱり保険などを契約したときの仲介料などが入ってくるからです。
それなら逆に有料なら勧誘されるリスクは少ないのではないかと思った訳ですね。
もちろん初回無料の独立系FPもあります。
最初の相談は無料で、実際にライフプランを作るときに有料というところもあります。

私が相談したFPさんも、有料とは書いてありましたがライフプランを作るときに3万円支払っただけでした。今後の生活状態に合わせて修正もしてくれるそうで、非常に良心的だと思います。


あとはCFP保有年数(やはり長い方が安心?)や、専業・兼業(これは独立系を探すなら専業でしょう)などを見て、実際のホームページも見ながら吟味していきました。
保険代理店契約/金融商品仲介業はできればない方が良いのかもしれないけど、独立系でも商品を紹介することはあるかもしれないので参考程度に。


また、独立系FPも個人で開業している人もいれば、大きな事務所に何人ものFPが所属していることもあります。
大きなところは当たり外れがありそうな気がしたので、個人で開業しているところにしました。
個人なら、プロフィールや紹介文が示しているのがその人だけなのでブレは少ないかな、と思いました。



こうして1人のFPさんにアポを取ることを決めました。
余談ですが、私はコミュ障なので電話連絡が非常に苦手です。
何を話すかしっかり決めてからでないと電話をかけられません。
そのFP事務所のホームページにはメールでの問い合わせフォームがあったので助かりました笑




そろそろ長くなってきたので今回はこの辺で。
前回の記事は長すぎましたからね
次回は実際にFPさんとアポを取って会いに行った話になります。
ではまた!




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思わずPC画面を二度見しました

やばいです。
当方、記事を書いた日はTwitterの皆さんのおかげもあって、なんとかPV(ページビュー)数100を超えるくらい、訪問者数30人くらいという弱小ブログな訳ですが…。
先週は水曜日に更新してから、エヴァがあったり妻の両親が来ていたりして更新出来なかったもんですから、土曜日のPV数13訪問者数5人という惨憺たる有様でした笑
まぁ週明けからまた更新頑張って、元に戻さないとなぁ~なんて思っていた日曜日(3/21)



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!?



PV数は500超え訪問者数は300超えです。
当初は、今日はちょっと伸びてるな~なんて気楽に考えていたのですが、この伸びは異常です。
何かが起こっています!


マイページを確認したところ、

編集部の「推し」に 【第25話】準備期間中にすべきこと その①【ゆる~い土地探し】 が掲載されました。

との通知が。

編集部の「推し」』…?
そういえばライブドアブログのトップページにあったな~…。
確認してみよう。


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本当だ!!
本当にライブドアブログのトップページに載っている!!!!
しかも「土地探しから始まる"家づくり"」なんてサブタイトルまで付けてもらえてる!!


いや~、ありがたやありがたや…。
これはブログのモチベーションも上がるってもんですね!
これからも2-3日に1度は更新していきたいですね。
といいつつ前回から1週間も経ってしまった…
悲しいことに元のアクセス数に戻ってしまいました!笑




家の進捗の方は、基礎の立ち上がり部分のコンクリート流し込みまで行われました。
第2回目のホームインスペクションも入り、問題ないとの結果でした。
次は1週間ほどコンクリートが固まるのを待ってから、型枠を外していくそうです。

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さて前回は、土地探しループに陥りやすい初心者がまず最初にやるべきこととして「ゆる~い土地探し」について書きました。





今回は、資金面での準備について書いていきたいと思います。




3大・家づくり初心者にとってよくわからないこと

3大・家づくり初心者にとってよくわからないこと、それは①土地探し②HM選び③お金のこと、ではないかと個人的に思っております。
これらのことは家づくりの初期段階で大きな壁となって立ちはだかります。
前回も書いたように、この3つのことはだいたい同時期に並行して考えていかなければなりません。

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3つの大きな壁



まったく同時に進めようと考えるとループに陥ってしまうので、前回はまず最初にゆる~く土地を探して土地を見る目を養うことをお勧めしました。
だいたい狙っている地域の相場や、どういうところが人気あるのかがわかってきたらHM選びを開始します。
そしてHMを2-3社に絞れたら、営業さんとともに本格的に土地探しです。
この辺りは今後、実体験を交えて書いていきたいと思います。


前回載せた土地購入までのフローチャート(と呼べる代物ではないですが笑)をもう一度。

土地購入(決済)
住宅ローンの審査申し込み
具体的なプランが必要
HMでの詳細な打ち合わせ
HM契約
土地契約
住宅ローン事前審査
土地探し、HM選び


今回はこの太字の辺り、住宅ローンについて。
といっても簡単に、資金計画の準備段階について書きたいと思います。

正直なところ、住宅ローンについて詳しくなんて書けません!
プロの方がそれについて1冊の本を書くような内容なんですから、素人に書けるはずもありません。
詳しく知りたい人は、もっと詳しくかいてあるサイトか本を読んでください!
そこまで責任持てないので…笑
私のブログでは、あくまでとっかかりの部分を書いていきます。




予算決めは大事

まず家づくりにおいて、予算は大事ですね。
これから家を建てたいと思う人でも、一番不安なところだと思います。
そして最初はよくわからない部分です。

「予算はどのくらいか?」
住宅展示場でも最初に聞かれることです。
アンケートにも書く項目があります。


一番最初、冷やかしで地元の住宅展示場を訪れたときも聞かれ、
(そんなのわかんないってばよ…)
と思いながら適当に答えていました



でもこれが決まらないと、HM側もプランの立てようがありません。
まぁ、とりあえず要望を聞いてプランを立ててからその見積もり額が出てくる、というHMもあるかもしれませんが。
しかしだいたいそのような場合は、思っているよりも目玉が飛び出るような額の見積もりが出てくることが多いものです。
始めに予算を伝えていても、それを上回る見積もりを出されることなんてザラですからねぇ…。
なので、予算を決めてもHMに伝えるときは低めに伝えた方がいいとされています。



住宅購入の予算の決め方。というか住宅ローンをいくら借りるか、ですね。
予算は頭金住宅ローンを合わせた額になるので、頭金がいくらになるかでも変わります。
昔は頭金が必要だったみたいですが、今はそんなに重要視されません。
もちろん頭金を準備できればローン審査には有利になりますが、頭金なしのフルローンというのも今は珍しくありません。
むしろ、家づくりにおいては現金が必要となる場面も多いですし、ローン控除もあるので貯金は崩さない方がいいという意見もあるようです。


そして住宅ローンをいくら借りられるか
一般的には「年収負担率25%以内」なら安心と言われています。
年収負担率とは、年間返済額が年収に占める割合のことです。


■年収負担率25%の毎月返済額と借入額の例

年収 400万円 →毎月返済額 約 8.3万円→借入額2845万円

年収 600万円 →毎月返済額 約12.5万円→借入額4285万円

年収 800万円 →毎月返済額 約16.7万円→借入額5725万円

年収1000万円 →毎月返済額 約20.8万円→借入額7130万円

【計算方法】毎月返済額=年収×25%(年収負担率)÷12カ月。ボーナス時加算なしの場合。借入額は金利1.2%、35年返済として試算



SUUMOのサイトから引用しましたが、だいたい「年収の7倍」ほどになっていますね。
ただし、これは審査が通るであろうMAXの金額です。
借りられる金額ではあるけれども、借りたら借りた分だけ返済が大変になるのは自明の理です。
住宅ローンは借金です。少なく済むなら少ないに越したことはありません。



以上のように、頭金+住宅ローン=予算 といった感じで家づくりの予算を決めていきます。
貯金からどのくらい頭金に持ってくるのか、住宅ローンをどのくらい借りるのか、は人それぞれなので、そこは家族内で話し合って決めましょう。




住宅ローンの審査

住宅ローンには審査というものがあります。
クレジットカードと同じですね。
この人にお金を貸してもちゃんと返してくれるかどうか、ということを金融機関が審査する訳です。
これには本審査事前審査というものがあります。



本審査は、本当に住宅ローンを借りようと思う金融機関に申請します。
上記フローチャートでも土地の決済直前となっております。
そして前回書いたように、詳細な書類が必要となります。
金融機関によっても異なりますが、だいたいは本人確認書類、源泉徴収票や確定申告書といった収入に関する書類物件に関する書類(注文住宅の場合は平面図や立面図が含まれる)であることが多いです。
団体信用生命保険(住宅ローン返済途中に死亡したら払わなくても良くなる保険、癌や三大疾病の特約がついていることもある)に必要な健康状態がわかる書類の提出を求められることもあります。
審査期間も1~2週間と長めです。



事前審査は、本審査の前に行う簡易的な審査です。
必要書類は本審査ほど多くはなく、本人確認書類収入に関する書類くらいですかね。
期間も数日~1週間ほどと短めです。
こちらは本審査を申請する前に比較検討する意味でも、複数の金融機関に申請することができます。
ただ色々な金融機関に申請を出しまくるのもよくないです。後述します。
事前審査が通ったとしても、本審査で落とされることもあります。


上記フローチャートでは、土地契約の前に書いておきました。
正確には、この土地を買いたい!買付証明書を提出する前には事前審査を済ませておいた方がいいとされています。


何故かというと、土地を売る側としてはちゃんとお金を支払ってくれる人に売りたいからです。
事前審査が通っているということは、ある程度信用があり金融機関が融資してくれる可能性が高いということです。

例えば買付証明書をタッチの差で提出した2組の購入希望者がいたとしましょう。
1番手がA、2番手がBとします。
一般的には買付証明書を提出した順番に交渉権があるので、その土地はAが買えることになります。
しかしその後Aが事前審査に落ちてしまうと、土地資金を用意できなくなるので交渉権はBに移ります
もし買付証明書が提出された段階で、Aは事前審査がまだで、Bはもう事前審査に通っていた場合、上記の順番をすっ飛ばされてBと交渉が始まる場合もゼロではないそうです。
売る側としてはAが事前審査に落ちたら、時間の無駄ですからね…。

そういう訳で、土地買付前には事前審査を済ませておきたいところです。
私は済ませてなかったですけどね…
無事に買付できたのはが良かったのと、自分の信用情報が良かったからでしょうか。



住宅ローンの条件金利などでしっかり比較検討した上で、金利の安いネット銀行も含めて事前審査を申請したい場合は自分で準備することになるので、土地買付前ならいつでもいいです。
でもよくわからないから、HMと提携しているメガバンク地方銀行に申請したい、という方もいるでしょう。

私もそうでした。一応楽天銀行も検討しましたが、セルコホームでは提携していないので、もし楽天銀行の住宅ローンを利用するなら手続きは自分でやることになると言われました。
正直面倒だし、仕事もあってあまり時間が取れない。さらに地銀の金利もそこまで高くなかったので、私はセルコホームと提携している地銀にしました。その場合、手続きはHM側でやってくれます。


つまり自分で申請するのではなくHMと相談したい場合、HM選び本格的な土地探しの間に事前審査を申請する事になります。正確にはHMを2-3社に絞った段階ですね。
ただこれも、HMに手続きをお願いすると他社にしにくくなるというデメリットはあります。




審査って落ちることもあるの…?

世間を見回してみれば、こんなにも多くの住宅が建っており、ネットを見ても皆当然のように住宅ローンを利用して家を建てています。

なんだかんだローン審査って言っても、形ばっかで皆通るんじゃない?


そう思いたくなりますが、結構シビアに落ちるらしいです。
まぁそりゃそうですよね、何千万ものお金を貸そうというのです。
誰だって、しっかり返してもらえる保証がない人にはお金を貸したいとは思いません。
クレジットカードを作るときの審査とは訳が違います



審査に影響するのは、どういった要因があるのか。
まず自営業フリーランスの方は、正社員公務員の方に比べて審査が通りにくいとは言われています。経営状態によるとは思いますが。
また上記の表にあるように、年収の7倍以上の額で申請してしまうと通りにくいです。


あとは他にローンを組んでいる状態だと審査に影響する場合もあります。
車のローンがまだ残っているとか、不動産投資のローンを組んでいるとか。
カードローンの利用もそうですし、リボ払いもです!最近は気がついたらリボ払いの設定にされているクレジットカードもあったりするので注意が必要です。
意外に忘れがちなのがスマホの分割購入もローンに含まれるということですね。
支払いが滞った履歴があるとかなり危ういです。
返済の管理をしやすくするためにも、余分なクレジットカードは持たないというのも大事かもしれません。


これらの債務情報は個人信用情報としてまとめられていて、調べようと思えばその人の債務履歴がすぐわかるようになっています。
ローン返済やクレジットカード請求が長期にわたって滞ったり債務整理を行ったりするとしっかりと履歴が残り、いわゆるブラックリスト状態になるというわけですね。




自分の信用情報を確認してみよう

個人信用情報は、自分でも開示請求することが出来ます。
CICJICCJBAといった機関で取り扱っています。
窓口に直接行って申し込む他にも、郵送ネットでも開示請求できます。
ネットでも1000円ほどで開示できるので、圧倒的にお勧めです。


思い返してみれば私も学生時代、口座の残高が足りなくてクレジットカードの請求が翌月に持ち越されたことがありました。別な口座にはお金は入っていたのですが、移すのを忘れていたんですね。
個人信用情報の履歴は5年で消えるようなので大丈夫だとは思いますが不安になったので、私もCICにネットで開示請求してみました。

開示すると以下のような報告書が出てきます。


CIC
出典:開示報告書について|自分の信用情報を確認|指定信用情報機関のCIC 内PDFより

Eに記載してある入金状況の記号が重要です。

$:請求どおり(もしくは請求額以上)の入金があった
P:請求額の一部が入金された
R:お客さま以外から入金があった
A:お客さまの事情で、お約束の日に入金がなかった(未入金)
B:お客さまの事情とは無関係の理由で入金がなかった
C:入金されていないが、その原因がわからない
ー:請求もなく入金もなかった
空欄:クレジット会社等から情報の更新がなかった



「$」と「ー」なら問題ありません。
「P」、「R」、「A」は要注意です。
これがあると審査に落ちる可能性が出てきます。
何個か並んでいるともうアウトです。
この場合はその時から5年経って、履歴が消えるのを待つしかありません。


私の結果としては、概ね「$」が並んでいましたが、1ヶ所だけ「A」がありました。
これは以前の携帯の分割払いで、3年前に1回だけ入金出来なかったようです。
恐ろしいことに覚えていませんが…。
ちなみにすでに完済しているもので、なんなら2台ほど前の機種です。
不安ではありましたが、結果的に私はローン審査通ったので、これは問題なかったようです。
私の職種や年収も影響したかもしれませんが…。



1つ注意なのが、この情報開示した履歴も残るということです。
さらに住宅ローンの事前審査を申し込んだ履歴も残るので、色々な金融機関に事前審査を申請しまくったあげく落ちてしまうと、どんどん審査に受かるのが難しくなっていくということです。


なので、まずは自分で個人信用情報を開示請求して現状を確認
そこで「A」が並んでいた時には大人しくほとぼりが冷めるのを待つ。
大丈夫そうなので事前審査を申し込んでみても、万が一落ちた場合はしっかり原因を確認する事が大事です。
とりあえず別な金融機関に出してみよう!というのはあまり得策ではないということです。
FP(ファイナンシャルプランナー)さんに相談するのもいいと思います。




詳しく知りたい方にお勧めのブログ

ここでとても参考になるブログを紹介させていただきます。



こちらの「コダテル」というブログは、施主ブロガーさん10人が集まって書いておられるブログです。
それぞれ家系ブログを運営していらっしゃり、どれも参考になるブログばかりです。


中でも今回の住宅ローンに関することについては、ズブロッカ大佐さんの記事が詳しく書いてあり、とてつもなく参考になります。
ズブロッカ大佐さん(@CZubrowka)はヘーベルハウスの施主ブロガーさんで、なんとサラ金で働いていた経験があるというのですから本物です。
掲載許可もいただいたので、紹介させていただきます。
ご本人のブログはこちらです。






さて今回はだいぶ長くなってしまいました。
それだけ住宅ローンに関することは複雑で難しいということですね。
上に少し書きましたが、FPさんに相談することは大事です。
私も相談して、ライフプランを作ってもらった上で家の予算を決めていきました。

次回はFPさんに相談した時の事について書いていきたいと思います。
そろそろ準備期間編も終わりとなります。
ではまた!




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セルコホームで注文住宅を建築中の梅尾家 夫です。
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現況報告

先週の土曜日に行われる予定だったホームインスペクターによる第1回目工程検査、基礎底盤配筋検査大雨により、月曜の朝に延期となりました。
当初は私も立ち会う予定だったのですが、平日になったので当然仕事があり行けなくなってしまいました。

昼過ぎに担当の方から、ダイジェスト版の報告書がメールで送られてきました。
設計図通りに適切に施工されているのを確認、問題ないとのことでした。
翌日、しっかりした報告書が送られてきました。
全ての検査が終わったら、まとめて郵送されるとのこと。


次回は3月18日予定とのこと、やはり平日なので行けなさそうですね~
妻にお願いすることも考えましたが、小さな子供を2人連れて立ち会うのは難しそうですしねぇ…。



また月曜の日中、妻が現場を見てきてくれました。
念のためにお茶の差し入れを持っていったところ、2人の職人さんが作業中だったとのことです。
ご年配のおばさまと、もっと若いおじさんコンクリート流し込み作業をしていたそうです。
なんと2人は親子だそうです!

おばさまに色々とお話を聞けたそうで、話しやすくてよかった~と言っていました笑
今回はベース部分のコンクリート流し込みを行い、乾かした後に立上がり部分の型枠を組み立ててさらにコンクリートを流し込んでいくそうです。

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2次元3次元になっていく感じがして、楽しいですね~!




さて前回は、友人宅を訪問した話でした。





今回は、準備期間中にやっていたことの1つ、土地探しの準備編です。




最初にして最大のハードル

土地探しって難しいですよね…。
まず大前提として、土地がないと家が建てられません。
この土地探しが、最初にして最大のハードルとなります。


土地を既に持っているとか親から貰える予定とかだと、ハードルがなくなって非常に楽だと思います。
我が家は、私も妻も出身地ではないM県S市に家を建てようと考えたので、まずは土地探しからしなければなりませんでした。
家づくりブログでも、土地探しのハードルがない方の記事を見て「参考にならないな~」とか「うらやましいな~」とか勝手なことを思っていました(すみません)。



まぁ実際のところ、新築の注文住宅を考えている人の大部分が土地から探さなければならないと思います。建売や中古物件は土地と家がセットなので関係ないですね。

理想的なのは、良い土地を見つけて購入してから、ゆっくりHMを検討して契約する流れですよね。
私も家づくりを考え始めるまでは、だいたいそんな感じだろうと適当に考えていました笑
しかしこれは土地をニコニコ現金払いで買える場合に限ります。



不動産というものは唯一無二、良い土地はすぐに売れてしまいます。
これだッ!と思った土地をキャッシュですぐに買えるなら問題はありません。
しかし、大多数の人がそうであるように住宅ローンを利用することになります。

そうなると事前の準備無しでは、すぐに土地を買うことは出来ません。
ちょっと迷っている間に先を越されてしまう世界ですからね…。




土地探しのループ

土地購入にも住宅ローンを利用する際はちょっと複雑になるんですね~。
まず、住宅ローンというのは土地購入のためだけには利用できません。
家が建って引き渡されてから実行となるわけです。


それなら土地代手付け金など、住宅ローン実行までに必要な資金はどうすれば…?
そのようなときにはつなぎローン住宅ローン分割融資といった方法で土地資金などをまかないますが、とにかく住宅を建てる前提でないと融資されません。



そして住宅ローンには審査があります。
銀行などの金融機関が、本当にこの人に住宅ローンを融資しても回収できるか、ということを審査するわけですね。
本審査の際必要となる書類の中には、建物の平面図や立面図などがあります。




ん?どういうこと?



つまりローンを組むことになる大多数の人は、土地探しHMでの間取り打ち合わせ金融機関への審査申し込み、これらをほぼ同時並行で行わなければならないと言うわけです。



準備期間の初期、本などを読み始めた頃は以下のようなループに陥ってました。


土地探し→ローン審査→HM選び→土地探しのループ
 土地が欲しい!
 ↓
 一括で買える程の資金はない
 ↓
 住宅ローンの申し込みが必要
 ↓
 家の間取りなどのプランが必要
 ↓
 間取りを決めるにはどんな土地かわからないと決められない
 ↓
 最初に戻る


またこんなループもあります。

土地探し→HM選び→土地探しのループ
 土地が欲しい!
 ↓
 HMに土地を探してもらうのもアリだと、親も言ってたしネットにも書いてあった
 ↓
 でもHMに良い土地紹介してもらったら、そこで建てることになってしまう
 ↓
 その前に同じような間取りでHMを比較検討したい
 ↓
 でも具体的な間取りを決めるには、具体的な土地が必要
 ↓
 最初に戻る



いやいやいや、最初の段階なのに難易度高すぎませんか!?

土地が先かHMが先か問題ですよ。
どうすればいいのか…。



逆に考えるんだ

でも、よ~く考えれば少しずつ優先順位はあるはず!
それに調べてみると、土地の契約から決済までは2-3ヶ月の猶予もあるみたい。


土地購入までの流れを、逆に考えるんだ。

土地購入(決済)

住宅ローンの審査申し込み

具体的なプランが必要

HMでの詳細な打ち合わせ

HM契約

土地契約

住宅ローン事前審査(これは割とすぐに申請できる、けど注意!資金計画の記事で書く予定です。)

土地探し、HM選び



うーむ。
ここまで逆算してみたけど、どうしても土地探しHM選びは同時並行になってしまいます。



しかしHMからの土地紹介はちょっと考えるところではありますが、HM営業さんと共に土地を探すことは悪くありません。
自分が良い土地だと思って買ったところで、気に入ったHMや希望通りの住宅を建てられるとは限らないことがあります。
土地によっては住宅を建てるために煩雑な手続きが必要だったり、そもそも住宅を建てられない土地だったり。
建築にクレーン車が必須のHMでは、土地の前の道路が狭ければ建てられないこともあります。


そういったことを防ぐためにも、土地を契約する前にHM営業さんにも見てもらう方が絶対にいいです。
つまりこれも逆に考えると、土地探しとHM選びは同時並行が望ましいということになりますね。




本当に最初にやることは…?

そこでさらに優先順位を考えてみます。
HM選びは、じっくりできます。というかじっくりすべきですね。


それに対して、土地探しはどうか?
先述したように土地は唯一無二、いくら理想の土地に出会っても先を越されたら終わりです。
本当はHM選びのようにじっくり比較検討して、時間をかけて選びたいところですがそうは言っていられません。



なら、どうするか?
あらかじめ土地に対する希望条件優先順位をはっきりさせておき、これだッ!という土地が現れたときに迷わず買い付けを入れられるようにしておくのです。
なかなか完璧に希望通りの土地などありませんから、このくらいなら妥協してもいいかな、というラインを決めておくんですね。ざっくりでもいいので。


ちなみに我が家では、
・80-100坪ほど
・2000万円以下
・現在住んでいる区か、その隣辺り
・ハザードマップで問題ないか
・治安が悪くないか
・土地に高低差がないか
・旗竿地ではない



などといった要望を挙げておき、それらがある程度満たされた上で用途地域建ぺい率/容積率接道地盤について検討していくこととしました。



こうして考えてみると、本格的に土地探しやHM選びを行う前、家づくり準備段階でやるべきことがわかってきます。
私は1年は準備期間を設けたので、その間。
実際は半年くらいですが、SUUMOat homeのアプリを使ってゆる~く土地探しをしていました。


つまり!
本当の最初にやるべきはゆる~い土地探しなのです!




ゆる~い土地探しとは?

あくまでゆる~く土地を探すのです。
いくら理想の土地を見つけても、早まってはいけません
絶対に時期尚早です。タイミングが合わなかったと思って諦めてください。
まぁもしかしたら本当に理想の土地で、手持ちのキャッシュで買えるかもしれませんが。

なんといっても、今はまだ家づくりにおいては駆け出しの初心者です。
いくら理想だと思っても、何かしら見落としがあります。
早まって大金を払った後に後悔しても遅いのです。



まだ見てるだけ、と言い聞かせながら不動産アプリで条件を入れて探します。
毎日です。SUUMOなら、設定した条件で新着物件があれば通知するように設定できます。
私はお昼に通知が来るようにしておき、昼食を食べながらSUUMOをチェックしていました。


おっ、よさげだな!と思ったらブックマークしておきます。
時々ブックマークを見返すと、希望する土地の傾向が見えてきます。

また売れてしまった土地はすぐに掲載終了となるので、あの土地は良い物件だったのか!とわかります。
逆にずっと残っている物件は、自分が良いなと思っても何かしら問題があるのかもしれません。


最初はヤキモキするかと思います。
しかし何度も繰り返しますが早まってはいけません。まだ勉強中の身です。
まだ教習所内を回る実力しかないのに高速道路を運転するようなもんです。



時にはブックマークした土地を、現地に行って実際に見てみるのもいいでしょう。
実際に見るのは大事です。ゆる~く探しているときでも、気になったら実際に見てみましょう。

行くのが難しいときはGoogleストリートビューでもいいかもしれません。
詳しい住所が載っていないことも多いですが、写真から場所を特定するのも面白いもんです笑
ただ注意としては、坂道がわかりにくいこと。
ストリートビューでは普通に見えたのに、実際に行ってみたら結構な坂道だったこともあります。




こうして、土地を見る目探す感覚を養うのです。
半年でも毎日届く物件を見続けることで、実際に土地を探して決めるときに迷いなく動くことが出来ます。

土地を買う「覚悟」ができるわけです。




まとめ

いや~、初めて「こうした方がいい!」という偉そうな記事を書いてしまいました
偉そうに感じてしまったらすみません。

私が実際にこの方法でやってみた結果、本格的に土地を探し始めて1-2週間で決着がつきました。
もちろん運の要素はあります。
私が運がよかっただけかもしれません。
それでも、何から始めるべき?という問題に対する私の答えになります。
…なんか自己啓発系の何かみたいですね



まずは本やブログで情報収集、そして要望をリストアップ
その次はゆる~い土地探しで、土地を見る目を養います。
そしてHM選びに動き出します。
じっくり比較検討(このプランはだいたいのもので比較するしかないです)して2-3社に絞り込んだら、満を持して本格的な土地探しです。
そうすれば、理想の土地が現れた時に迷わず買い付けを入れることができます。


あ~、その前にローンの事前審査がありました!
土地契約の前には済ませておいた方がいいです。
が、考え無しに多くの金融機関に申請しまくるのはやめた方がいいです。
この辺りは次回、資金計画編として書いていきたいと思います。
ではまた!




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大雨の休日

最近子供が寝るのが23時頃なのが続いて、なかなか更新出来ませんでした
今日はホワイトデー企画でした!
ホワイトデー企画とは【第21話】にて書いたように、妻にホワイトデーに欲しいものを聞いたところ、

お菓子は要らないけど、一人きりの自由時間が欲しい!

と言われたので、子供2人を連れてお出かけするという企画です
ちょうどディーラーにて車の点検の予定もあったのでちょうどいいです。

パパ一人でも子守ができるところを見せてやろうではないか!


午前中はショッピングモールに行きました。
ワンフロアが全て子供用品売り場になっているという素晴らしい店舗を散策します。
すると上の娘が「キティちゃんのポップコーンの歌が聞こえる!」というので探すと、本当にありました。
どんだけ好きなんだ…

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戦利品です。キャラメル味です。
欲しいって言ったくせに一口しか食べませんでしたが…orz



車の点検後に、ホームインスペクターも交えての基礎底盤配筋検査の予定でしたが、大雨のため延期になってしまいました。
本来ならそれをここに書きたかったのですが…仕方ないですね。

現場は、基礎作り中ということで周りに木の柵が建ってました。よく見るやつ!
仮設の電線引き込みもされていました。

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あとは現場担当者さんからメールが来て、現況の写真も。

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これは塔屋部分ですね。
形がわかってくるとワクワクしますね!

検査は平日に延期となったので、後から報告をいただくことになりました。




さて前回はセルコホームについて調べたことを簡単にまとめてみました。





今回はちょっと別な話です。
友人が家を建てたというので、ちょうどいいから見学させてくれ!押しかけ訪問した話です。




親友からのハガキ

その友人は大学時代に一緒に留年したことから付き合いが始まり、卒業後も時々飲んだりしていた仲です。
卒業旅行も一緒に行ったし、別な旅行中に私が当時の彼女に電話一本で振られた時も慰めてくれた、いい奴です。親友って奴ですね。
卒業後は私は地元に戻りましたが、彼は東京で就職して結婚後も東京暮らしです。


そんな彼からある日1通のハガキが届きました。
そこには奥さん・娘さんと一緒に写っている彼の姿と、見慣れない建物の写真が。
「新居に引っ越しました!」

おお~、都内に戸建を建てるとはやりおるなぁ!
しかし家づくり中の話は聞いてなかったぞ…笑


ちょうどその頃家づくり準備期間中だったので、新築祝いのついでに新居の見学をお願いしました。
快諾してもらったので、家族皆で訪問することとなったのでした。
2019年11月の頃です。




ヘーベルハウスか~!

その年に友人の第二子が産まれたばかりだったこともあり、新築祝いの酒出産祝いの子供服なんかを用意して、ハガキに書いてある住所をGoogle mapで調べてみました。
ストリートビューもあったので見てみると、ちょうど建築中に写真を撮られたようでした。


大きな垂れ幕に堂々たる「HEBEL HAUS」の文字。
おお~、旭化成のヘーベルハウスで建てるのか~!
ちなみに私が住んでいる東北地方では、ヘーベルハウスのCMは殆ど見たことがありません
それもそのはず。東北北陸北海道ではヘーベルハウスは建てられないそうです。
寒冷地には向いていないそうです。


ストリートビューで場所の雰囲気を掴もうと見ていると、気づいてしまいました。
新築現場に掲げられる看板に、彼の本名がまるっと載っていることに…(【第13話】でも触れました)。
調べてみると、本当は実名掲載が義務づけられているらしいですが…この個人情報保護の時代にはそぐわないですよねぇ…。
しかしGoogle側も配慮してぼかしてくれればいいのに!もちろん申請すればやってくれるでしょうが…。
うちはイニシャル表記で少し安心しました。



ヘーベルハウスとは、先述したように旭化成グループのHMですね。
都市型住宅に特化しており、寒冷地向けではありません。
寒冷地で建てられない理由は、ヘーベルハウスの外壁に使用されているヘーベル版にあるそうです。

ヘーベル版とは、ALC(Autoclaved Lightweight aerated Concrete =軽量気泡コンクリート)で造られた素材です。
その名の通り内部にたくさんの気泡が入ったコンクリートで、とても軽いとのことです。
耐火性にも優れており、これと鉄骨の組み合わせによって災害に強い家が出来るのだとか。
キャッチコピーも「比類なき壁」ですしね
そのヘーベル版の構造が寒冷地にはあまり向いていないということのようです。




正直なところ、私の地域は対象外であり私も最初から候補に入れていないため、あまり調べられていません。営業さんから聞いた話でもなく、ネット情報の受け売りになってしまいます。
なのでヘーベルハウスが気になる方は、公式ホームページ施主ブログを参考にしてください




いざ友人宅を訪問

新幹線と電車を乗り継ぎ、友人宅にお邪魔します。
外観としては、2階がせり出しているようです。3階建てかな?
中に入ってみると、1階は寝室と子供部屋2階にLDKと水回りとなっていました。
3階だと思ったのはロフトだったようです。
子供部屋は後から分けるタイプですね。


やはり都内ということで、あまり広い土地は用意できません。
そこで2階にLDKを持ってきて、さらに1階よりせり出せるように(=LDKを広く)設計したいということも、ヘーベルハウスにした理由の1つだそうです。

この時が初めてですかね、2階リビングを見たのは。
日当たりもいいし、周囲の目も気にならないので、確かにいいかもしれないと思いました。
特に都会の密集した住宅地にはいい間取りだと思います。


ダイニングテーブルはキッチンの延長線上にある横並びタイプ
最近流行っていますね。
確かに食事の準備や、食事中に物を取りに行ったりする動線としては良さそうですね。


あと勉強になったところは…そうそう、脱衣室・洗面室の水回りです。
よくあるとは思いますが、LDKの北側に配置されていました。
そこが北側斜線制限に引っかかるということで、一部勾配天井になっていました。
それでも歩く場所には影響せず、あまり気にならない造りにはなっていました。

北側斜線制限というのは、北側隣地の日照の悪化を防ぐために敷地北側の高さが制限される法律です。
十分に敷地面積がある土地だと特に気にする程でもないのですが、密集した住宅地だと影響が出てきます。


北側斜線制限
出展:【ホームズ】北側斜線制度の考え方をイチから解説。南側の家が建て替えになったら我が家はどうなる | 住まいのお役立ち情報より




一通り見せてもらって解説してもらった後は、食事して子供たちを遊ばせて帰りました。
妻同士も連絡先を交換したりして、これからも家族ぐるみの付き合いが出来たらいいなと思います。




その後

よく考えてみると二世帯住宅はだいたい2階リビングになるわけだし、かなり参考になったと思います。
結果二世帯住宅はやめましたが…笑


うちの土地が決まった頃にまた連絡を取って、土地の坪数価格を話したところ驚いていました。
地方はそんなに安く広い土地が手に入るのか!と。
そこまで地価が違うってのもすごいですよね~、東京って。

まぁこちらとしては、そういうところに家建てたってことに驚いたけれども笑
我が家が出来たら、是非見に来てほしいですね~。
そしてコロナ禍が早く収まって欲しいですね!




さて今回はこの辺で。
次回は準備期間にやっていた他のことについて。
土地探しの準備編って感じですかね。
足りなければFP相談編もやりたいと思いますが、おそらく別記事になるんじゃないかと思います。
ではまた!




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